Bản án - Bình luận

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng

Ngày 01/8/2010, Công ty điện máy, xe máy, xe đạp TTD (bên A - không có chức năng cho thuê nhà xưởng) và Công ty trách nhiệm hữu hạn T (bên B) có ký hợp đồng thuê nhà xưởng với nội dung: Bên A cho bên B thuê 01 nhà 02 tầng và 03 dãy nhà xưởng trên diện tích 2000 m2 đất tại số 42Q ngõ 67 phố Đ, quận L, thành phố H. Thời hạn thuê từ 01/9/2010 đến 30/8/2012. Giá cho thuê là 140.000.000 đồng/tháng. Bên B thanh toán cho bên A 03 tháng một lần. Nếu chậm thanh toán sẽ bị phạt với mức lãi suất 05%/tháng cho số tiền và thời gian chậm thanh toán.

 

Sau khi thanh lý hợp đồng, bên B phải giao lại cho bên A toàn bộ mặt bằng, tài sản của bên A và cả phần sửa chữa của bên B (được bên A cho phép).

Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận về trách nhiệm của các bên và chọn cơ quan tài phán.

Quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty trách nhiệm hữu hạn T đã trả tiền thuê đến hết tháng 3/2011. Sau đó bị đơn không trả tiền thuê nhà nữa, mặc dù phía nguyên đơn đã có nhiều công văn nhắc nhở, bị đơn vẫn không thực hiện.

Do đó đến ngày 11/6/2011, nguyên đơn đã có công văn số 71/ĐM-XĐXM thông báo cho bị đơn về việc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bị đơn trả lại toàn bộ diện tích nhà xưởng đang thuê. Đến ngày 24/8/2011, nguyên đơn có đơn khởi kiện yêu cầu:

- Bị đơn trả lại toàn bộ diện tích thuê.

- Hoàn trả số tiền thuê nhà còn thiếu là 308.000.000 đồng và lãi là 50.976.875 đồng.

Bình luận

- Thứ nhất, Hợp đồng cho thuê nhà xưởng của các bên sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu do bên A không có chức năng cho thuê nhà xưởng để thực hiện hợp đồng, vi phạm Điều 9 Luật Doanh nghiệp năm 2005, Điều 122 và Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Khoản 1 Điều 9 Luật Doanh nghiệp năm 2005 quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp: “Hoạt động kinh doanh theo đúng ngành, nghề đã ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; bảo đảm điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật khi kinh doanh ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.”

Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng hợp đồng trên là hợp đồng cho thuê tài sản (là hợp đồng dân sự) nên Bên A không nhất thiết phải có chức năng kinh doanh trong việc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình. Quan điểm này cũng gây nhiều tranh cãi trong thực tiễn xét xử.

- Thứ hai: Về việc xử lý hậu quả của hợp đồng nêu trên khi bị tuyên vô hiệu cũng có nhiều ý kiến khác nhau. Theo quy định của Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng bị vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng tiền thì hoàn trả bằng hiện vật và bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Thực tiễn xét xử cho thấy, khi hợp đồng cho thuê nhà xưởng bị vô hiệu thì các bên chấm dứt việc thực hiện hợp đồng và bên đi thuê phải thanh toán tiền thuê cho thời gian đã thuê (vì việc sử dụng không thể hoàn trả nên hoàn trả bằng tiền) vì không có quy định và giải thích cụ thể trường hợp nào thì “lợi tức, hoa lợi” thu được phải bị tịch thu sung quỹ Nhà nước. Tuy nhiên, việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu như vậy vô hình trung là đã thừa nhận hợp đồng, đặc biệt là trong trường hợp thời hạn hợp đồng thuê đã hết, các bên đã thực hiện xong hợp đồng và chỉ còn nợ tiền thuê. Theo quan điểm của tác giả, tiền thuê trong trường hợp mà bên cho thuê không có chức năng mà lại cho thuê là khoản lợi tức không hợp pháp và bên cho thuê không được hưởng mà phải sung quỹ Nhà nước.

Mặt khác, quy định “bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường” cần phải thống nhất hiểu “lỗi” ở đây là lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu chứ không phải lỗi trong thực hiện hợp đồng vì khi hợp đồng bị vô hiệu thì không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên. Và tác giả cũng cho rằng, nếu đã là lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu thì chỉ có khả năng cả hai bên cùng có lỗi (50/50) hoặc một bên có lỗi (100%) chứ không thể cân nhắc lỗi theo mức 70/30 hay 40/60 v.v… phù hợp với mức độ thiệt hại được. Tuy nhiên, thực tế xét xử hiện nay cho thấy việc xem xét lỗi trong việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu còn rất khác nhau.

 

Nguồn: Bộ Tư Pháp

 

 

Các thông tin khác
Hỗ trợ trực tuyến

Tư vấn dịch vụ

Hỏi đáp pháp luật

 (028) 38 991104

 (028) 38 991104